房產(chǎn)稅基數(shù)怎么算(房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)依據(jù))

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì) 征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10% -30%后的 余值計(jì)征，稅率為1.2%;另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12% o自2008 年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單 位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)依據(jù)

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅的， 稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征;按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱(chēng)為從租計(jì)征。

1.從價(jià)計(jì)征。

依據(jù)規(guī)定，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原 值一次減除10% -30%損耗價(jià)值以后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市 人民政府確定。

(1)房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在會(huì)計(jì)核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目 中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;沒(méi)有記載房屋原價(jià)的，按照上述原 則，并參照同類(lèi)房屋確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

值得注意的是，自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載 在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家 有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定 予以調(diào)整或重新評(píng)估。

自2010年12月21日起，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn) 原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。 宗地容積率低于0?5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的 地價(jià)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于 房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算 原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起，計(jì)算原值。

自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡 以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空 調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn) 原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)， 可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的 零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。此外，關(guān)于房 產(chǎn)稅的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，還應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

①對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、投 資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn) 投資收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

②對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等， 與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)， 房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在 計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。根據(jù)規(guī)定，融資租賃的 房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未 約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

③居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。從2007年1月1日起，對(duì)居民 住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳 納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10% ~30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或 不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi) 房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。

(4)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地 下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)?其中生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50% -60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額二應(yīng)稅房產(chǎn)原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

②商業(yè)和其他用途房產(chǎn),以房屋原價(jià)的70%?80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額二應(yīng)稅房產(chǎn)原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市 財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。

③對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部 分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

2.從租計(jì)征。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收人。

如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房產(chǎn)的租金水 平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn) 權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

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