房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定

近期在一個財稅學習交流群大家討論這樣一個話題，就是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的精裝房增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間如何確定的問題?下面想就這個問題談一下自己的觀點，歡迎大家交流討論。

一、房地產(chǎn)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定

精裝房就是在過去毛坯房的基礎上進行裝修然后交付購房人的房屋。增值稅上納稅義務發(fā)生時間是不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的當天。權屬就是權利歸屬，權利包括所有權、使用權、收益權等權利，在交房之前，這些權利都沒有發(fā)生轉移，交房之后，權利從開發(fā)企業(yè)轉移至購房人。因此，增值稅上權屬轉移應當以交付為時間節(jié)點，交付當月做增值稅價稅分離，計算收入同時確認當期銷項稅或者增值簡易計稅金額。就是說只要房屋完成交付，或者房屋達到交付標準，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)通知購房人在規(guī)定期限辦理交換手續(xù)，根據(jù)合同約定購房者如果在規(guī)定最后期限未辦理房屋交接手續(xù)，這種情況應該視為房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)交付，也就是說這種情況也同樣應該確認增值稅納稅義務發(fā)生時間。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司精裝房企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間應該如何確定?

房地產(chǎn)項目目前采取的是預售模式，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)情況銷售的都是期房。當然實務中也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的是現(xiàn)房，不過這種情況產(chǎn)生的原因往往是房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫從期房銷售變成了前期期房銷售，后期現(xiàn)房銷售。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目期房企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間在完工年度。該文件對于完工標準有三條：就是是竣工備案、交付使用和取得初始產(chǎn)權證明，三個標準誰早按誰來確認完工。

收入確認條件之一“商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方”。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。這個文件出臺的背景個人分析判斷主要是對有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋沒有辦理竣工備案手續(xù)，實際上已經(jīng)交付業(yè)主，這種情況毫無疑問應該確認企業(yè)所得稅銷售收入。

目前對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間如果確定的問題，目前主要有以下3種觀點，一種觀點是房屋竣工備案就應該確認企業(yè)所得稅應稅收入;一種觀點就是房屋實際交付時確認企業(yè)所得稅應稅收入;還有一種觀點是采取兩者折中的辦法，就是將收入分成兩部分，一部分為毛坯房收入，在房屋辦理竣工備案手續(xù)時確認收入，還有一部分為裝修收入，在精裝房實際交付時確認收入。

個人認為，根據(jù)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，計算企業(yè)當年度應納稅所得額。實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的精裝房，在房屋竣工備案時是無法確定開發(fā)產(chǎn)品的準確計稅成本的，因為裝修還沒有完成，如果在竣工備案確認收入，裝修成本只能預估，這樣預估的成本根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定不允許稅前扣除，如果全額確認收入，會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的裝修成本無法及時扣除問題。因此，筆者認為在企業(yè)所得稅上應該按照交房來確認企業(yè)所得稅收入，同時結轉對應主營業(yè)務成本。實務中建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好提前與主管稅務機關溝通，避免不必要的涉稅風險。

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