土增稅增值額怎么計算?
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的,即增值額乘以適用的稅率,減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中,土地增值稅增值額的計算,主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目的確定。
土地增值稅的計算公式為:土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為:
1、增值額未超過扣除項目金額50%時,土地增值稅稅額=增值額*30%;
2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%時,土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%;
3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%時,土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%;
4、增值額超過扣除項目金額200%時,土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。
比如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房兩棟,取得收入總額2500萬元,應(yīng)扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
(1)確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬元
(2)確認(rèn)扣除項目金額1100萬元
(3)計算增值額:2500萬元—1100萬元=1400萬元
(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%
(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。
從該例子可以看出,土地增值稅的計算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入,再確認(rèn)扣除項目金額、增值額,以及增值額與扣除項目金額比率,最后計算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外,符合土地增值稅清算條件的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
土增稅稅率和速算扣除數(shù)表:
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